“两会”过后，楼市最热门的话题，无疑是改善性住房需求是否能够释放，以及如何才能释放。政府工作报告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。住建部新闻发言人倪虹亦表示，自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。房地产市场主要包括三大需求：刚性需求、改善性需求和投资性需求。连续几年实施的限购、限贷政策，实际上鼓励和保护了刚性需求，打击了投资性需求，而改善性需求处于二者之间，虽然并未受到最严格的限制，但实际上，限制还是比较明显的。比如二套房首付要六成以上，利率至少是基准利率的1.1倍，如此之高的购房门槛，无形之中就将相当一部分改善性需求剔除出市场。几年下来，市场上出现的情况就是刚性需求的房子卖得最好，投资性需求被大大抑制，而改善性需求则是在“夹缝”中生存。当然，在几年前严控需求，抑制房价的背景下，“误伤”改善性需求是难免的。不过，此一时彼一时，现在市场投资的比例在下降，炒房减少，市场发展相对比较平稳。对于一个健康的房地产市场来说，单靠某一种需求是难以支撑的，各类需求都应存在，因此改善性需求是整体市场上重要的一部分，而且也确实是真真正正应该受到保护的。从目前的市场情况来看，刚性需求虽然依旧并将长期存在，但是想要稳定住房消费，改善性需求绝对需要重启，并且要与刚性需求一起，共同担起提振市场的重任。改善性需求中，二套房占了大多数，因此4月或将迎来二套房的政策松绑窗口，极有可能降低二套房和首付比例和利率。从去年年末开始，各地方政府已经在各自管辖的权限范围内，针对二套房的购买降低了门槛，特别是公积金政策都在放宽。住建部近日提出，各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。下一步，就要看央行是否会调整政策，毕竟银行贷款放宽将对开启改善性住房需求起重要作用。话说回来，一旦改善性需求被释放，市场上是不是有那么多适合改善性需求的房子呢？毕竟这两年很多开发商都把精力放到了刚性需求上，满足首次置业的中小户型产品确实不少，但真正能满足改善性需求的房子，恐怕没有那么多，也没有那么好。如今相当一部分开发商对改善性住房产品的定义就是一个“大”字。其实这种定义是片面的。大，只是改善性需求的第一要义，只解决了改善性需求者最基本的居住空间要求。调查显示，改善性需求者对产品本身的要求更为细致。真正的改善性需求，对于房子所处地段的环境、交通出行是否便捷、生活配套是否便利、产品本身做得是否真的有吸引力、物业服务水平是否能令大部分业主满意等会提出很多要求。对于开发商而言，及时调整战略，走在市场前面，同时推出真正的改善性需求者喜欢的产品，才可能赢得市场。